なぜ不動産投資が節税対策になるのか？相続税の観点から税理士が解説
皆さんこんにちは。クラウド会計で経営支援を提供する千葉の税理士、中川祐輔です。
毎週水曜日に、経営者なら知っておきたい「節税対策」についての知識を解説しています。
相続財産に不動産が含まれる場合、その評価方法や特例の活用が相続税額に大きな影響を与えるため、事前の対策が不可欠です。
本記事では、税理士として私がこれまで培ってきた知見と現場での経験に基づき、不動産を活用した具体的な相続税節税ノウハウを徹底解説します。
所得税や贈与税の知識も関連する範囲で触れながら、相続税対策の本質に迫ります。ぜひ最後までお読みいただき、将来の安心のための一歩を踏み出してください。
相続税の基礎知識と不動産評価の重要性
まずは、相続税の基本的な仕組みと、なぜ不動産の評価が重要なのかを見ていきましょう。
相続税とは？
相続税は、亡くなった方（被相続人）から財産を取得した場合に、その財産を取得した相続人や受遺者にかかる税金です。
全ての財産（金銭に見積もることができる経済的価値のあるもの全て）が対象となり、そこから
基礎控除額や債務、非課税財産などを差し引いた課税遺産総額に対して税金が計算されます。
基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算されます。
なぜ不動産の評価が相続税対策の鍵となるのか？
現金や預貯金は額面通りの評価ですが、不動産の評価は独特です。
この評価方法を理解し活用することが、相続税対策の大きなポイントとなります。
- 土地の評価
原則として「路線価方式」または「倍率方式」で評価されます。- 路線価方式
道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額（路線価）を基に計算します。
路線価は一般的に、実勢価格（時価）の約80%程度に設定されています。 - 倍率方式
路線価が定められていない地域で用いられ、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
- 路線価方式
- 家屋（建物）の評価
原則として「固定資産税評価額」で評価されます。
固定資産税評価額は、通常、建築費の約60%程度とされ、建築年数が経過するほど評価額は低くなる傾向にあります。
つまり、現金で1億円持っている場合、相続税評価額も1億円ですが、時価1億円の不動産であれば、
土地は約8,000万円、建物は約6,000万円といったように、現金よりも低い評価額になる可能性があるのです。
これが、不動産が相続税対策に有効と言われる理由の一つです。
さらに、不動産を賃貸している場合は、評価額がさらに下がる可能性があります。
- 貸家建付地（アパートなどの敷地）
土地の自己使用地としての評価額（例：路線価で計算した実勢価格の約8割）から、さらに借地権割合や借家権割合、賃貸割合を考慮して評価額が下がります。
計算式は「自己使用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」となり、この括弧の部分が1より小さくなるため、評価額が圧縮されます。 - 貸家（アパートなどの建物）
固定資産税評価額（時価の約6割程度）から、さらに借家権割合と賃貸割合を考慮して評価額が下がります。
計算式は「固定資産税評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)」です。
借家権割合は全国共通で概ね30%とされており、満室で貸し出していれば、固定資産税評価額の70%で評価されることになります。
【計算例】
保有する1億円の更地（相続税評価額）に1億円でアパートを建築し、サブリース契約（借地権割合60%と仮定）をした場合。
- 土地の評価額： 1億円×(1−60%×30%×100%)=1億円×82%=8,200万円
- 家屋の評価額： 固定資産税評価額6,000万円（建築費1億円の60%と仮定）×(1−30%×100%)=6,000万円×70%=4,200万円
この結果、更地1億円と現金1億円（建築資金）の合計2億円の財産が、アパート建築によって土地8,200万円＋建物4,200万円＝1億2,400万円の評価額となり、
さらに借入金1億円を差し引くと、実質的な相続財産は2,400万円にまで圧縮される可能性があります。（あくまで概算例です）
このように、不動産、特に賃貸不動産は相続税評価額を大きく引き下げる効果が期待できるのです。
生前贈与を活用した相続税対策と注意点
相続税対策として有効な手段の一つに「生前贈与」があります。
ここでは、相続税との関連で特に重要な贈与の制度と、不動産を活用する際のポイントを解説します。
暦年課税制度と相続時精算課税制度
贈与税の課税方式には、主に以下の2つがあります。
- 暦年課税制度
- 1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して贈与税が課税されます。
- 年間110万円以下の贈与であれば贈与税はかからず、申告も不要です。
- 令和6年1月1日以降の贈与については、相続開始前7年以内に行われた贈与財産が相続財産に加算されることになりました（それ以前は3年以内）。
- ただし、相続開始前3年を超える期間の贈与については、総額100万円までは加算対象外となる経過措置があります。
- 相続時精算課税制度
- 原則として60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫へ贈与する場合に選択できる制度です。（住宅取得等資金の贈与の場合は年齢制限が緩和されます）
- 累計2,500万円までの特別控除枠があり、これを超える部分に対して一律20%の贈与税が課されます。
- 上記の2,500万円の特別控除とは別に、年間110万円の基礎控除が創設されました。
- この年間110万円以下の贈与については、贈与税の申告が不要となり、かつ、相続財産に加算する必要もありません。
- 一度選択すると、その贈与者からの贈与については暦年課税に戻ることはできません。
- この制度を利用して贈与された財産（年間110万円の基礎控除分を除く）は、贈与時の価額で相続発生時に相続財産に加算して相続税が計算されます。
- 支払った贈与税額は相続税額から控除されます。
どちらの制度が有利かは、贈与する財産の種類や価額、贈与者・受贈者の年齢や状況によって異なります。
特に、将来値上がりが予想される財産を早期に低い評価額で贈与したい場合には、相続時精算課税制度が有効な場合があります。
収益物件（建物のみ）の贈与という選択肢
親が高齢で、アパートなどの収益物件から多くの家賃収入を得ている場合、その収益は親の相続財産を増加させ続けます。
この対策として、収益物件の「建物のみ」を子や孫に贈与する方法があります。
- メリット
- 土地に比べて建物の固定資産税評価額は低く、さらに貸家評価（70%評価）を適用できるため、比較的低い贈与税額で建物を贈与できる可能性があります。
- 場合によっては年間110万円の暦年課税の基礎控除の範囲内、あるいは相続時精算課税の年間110万円の基礎控除の範囲内で贈与できるケースもあります。
- 贈与後は、家賃収入が子や孫のものとなるため、親の相続財産の増加を抑制できます。
- 相続税評価額は贈与時の評価額で計算されるため、将来的な家賃収入による財産増加分は相続税の対象外となります。
- 注意点
- 負担付贈与のリスク
ローンや敷金が残っている物件を贈与する場合、その負債も一緒に引き継ぐことになり、これを「負担付贈与」といいます。
負担付贈与の場合、不動産の評価が相続税評価額ではなく「時価」で行われる可能性があり、予期せぬ高額な贈与税が発生することがあります。
敷金については事前に精算する、ローンについては専門家とよく相談するなどの対策が必要です。 - 流通税の負担
贈与時には不動産取得税（評価額の原則4%）や登録免許税（評価額の原則2%）といった流通税がかかります。
相続時の登録免許税は0.4%で不動産取得税は非課税なので、この差も考慮が必要です。 - 土地評価への影響
建物を子が所有することになると、親が所有する土地の評価が「貸家建付地」から
「自用地（更地）」に近い評価になり、土地の相続税評価額が上がってしまう可能性があります。
ただし、不動産管理法人の活用などで対策できる場合もありますので、専門家にご相談ください。
この点は見落としがちなポイントで、知らない税理士もいるのが実情です。 - 小規模宅地等の特例への影響
後述する「小規模宅地等の特例」が使えなくなる可能性があります。
- 負担付贈与のリスク
収益物件の贈与は、相続税対策として有効なケースがありますが、デメリットも存在するため、慎重な検討と専門家との連携が不可欠です。
夫婦間の居住用不動産の贈与（おしどり贈与）
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（自宅）またはその取得資金の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できる特例です。
つまり、最大2,110万円まで贈与税がかからずに自宅の持分などを配偶者に贈与できます。
- メリット
- この特例を使って贈与された財産は、暦年課税の7年以内加算（相続財産への持ち戻し）の対象外となります。
- デメリット・注意点
- 小規模宅地等の特例との兼ね合い
配偶者が相続で自宅を取得する場合、無条件で小規模宅地等の特例（後述）の適用を受けられるケースが多いです。
しかし、生前におしどり贈与で持分を移転してしまうと、その部分については小規模宅地等の特例が適用できなくなる可能性があります。 - 配偶者の税額軽減
相続時には、配偶者は1億6,000万円または法定相続分のいずれか大きい金額までは相続税がかからない「配偶者の税額軽減」という制度があります。
そのため、そもそもおしどり贈与をしなくても相続税がかからないケースも多く、流通税を負担してまで贈与するメリットがあるか検討が必要です。 - 活用法
将来的に自宅の売却を考えており、売却益が見込まれる場合、おしどり贈与で夫婦共有名義にしておくことで、
売却時の3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の特例）を夫婦それぞれで利用できる可能性があります（最大6,000万円の控除）。
ただし、当初から売却目的が明確な場合は否認されるリスクもあります。
- 小規模宅地等の特例との兼ね合い
住宅取得等資金の贈与の特例
父母や祖父母など直系尊属から、自己の居住用家屋の新築・取得・増改築のための資金贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば
非課税限度額（省エネ住宅なら1,000万円、その他住宅なら500万円。令和8年12月31日まで）までは贈与税が非課税となる制度です。
- 相続時精算課税制度との併用
この制度は相続時精算課税制度と併用可能で、その場合、贈与者（父母・祖父母）が60歳未満であっても相続時精算課税制度を選択できます。 - 注意点（相続税との関連）
この特例を利用して子が親とは別に自宅を所有すると、親の自宅について小規模宅地等の特例が適用できなくなる可能性があります。- 親名義で建築し子に貸すケースとの比較
例えば2,500万円の現金を子に贈与して家を建てさせると、相続時精算課税を利用すれば
贈与税はかからないかもしれませんが（2,500万円の特別控除の範囲内）、親の相続時には贈与した現金2,500万円が相続財産に加算されます。
一方、親が2,500万円で家を建築し、子に無償または低額で貸し付けた（使用貸借）場合、親の相続財産として評価されるのは
その不動産の相続税評価額（建築費の6割程度、例えば1,500万円）となります。この差額が節税につながる可能性があります。
住宅取得等資金の贈与と組み合わせることで、さらに有利になるケースも考えられます。
- 親名義で建築し子に貸すケースとの比較
【最重要】小規模宅地等の特例を徹底解説
相続税対策において、最も効果が大きい特例の一つが「小規模宅地等の特例」です。
これは、被相続人の自宅や事業用に使われていた宅地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。
- 特定居住用宅地等（自宅の敷地）
- 限度面積330平方メートル（約100坪）まで、相続税評価額を80%減額。
- （例）評価額1億円の自宅土地 → 80%減額で2,000万円の評価に。
- 被相続人が居住していた宅地で、配偶者が取得した場合は基本的に無条件で適用可能です。
- 子が取得する場合は、同居していた、持ち家がないなど一定の要件を満たす必要があります。
- 特定事業用宅地等（個人事業や同族会社の事業敷地）
- 限度面積400平方メートルまで、相続税評価額を80%減額。
- 貸付事業用宅地等（アパートや駐車場の敷地）
- 限度面積200平方メートルまで、相続税評価額を50%減額。
- 相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は対象外となる場合があります。
- また、相当の対価を得て継続的に行われている事業である必要があります。
これらの特例は、一定の条件のもと併用も可能です。
【計算例（貸付事業用宅地等の場合）】
1億円の更地に1億円でアパート建築で、土地の評価額は8,200万円となりました。
この土地（200平米と仮定）に小規模宅地等の特例（貸付事業用）を適用すると、
土地の評価額： 8,200万円×50%（減額率）=4,100万円
となり、特例適用前よりもさらに評価額が圧縮されます。
重要な注意点
生前に土地そのものを贈与してしまうと、この小規模宅地等の特例は基本的に使えなくなります。
また、建物のみの贈与であっても、土地の利用状況によっては特例の適用に影響が出ることがあります。
特例の適用可否は非常に複雑ですので、必ず専門家にご相談ください。
収益物件の法人化による相続税対策
個人で所有する収益物件を、自身や親族が株主となる法人（資産管理会社など）に
売却（または現物出資）し、法人で管理・運営する方法も相続税対策として有効な場合があります。
- 基本的な考え方
- 売却対象は家屋（建物）のみでも構いません。
- 個人で保有していた場合、家賃収入は個人の所得となり、相続財産も増加し続けます。
- 法人化により、家賃収入は法人のものとなり、役員報酬などの形で計画的に個人に移転できます。
- 法人の株主を子や孫にしておくことで、将来の相続財産を株式の評価額に固定する効果が期待できます。
- メリット
- 所得分散による所得税・住民税の節税
個人と法人で所得を分散することで、トータルの税負担を軽減できる可能性があります。 - 相続財産の増加抑制と評価の固定化
親が株主でなければ、不動産の値上がりや収益の蓄積による親の相続財産増加を直接的には防げます。 - 建物売却時の課税
個人から法人への建物の売却価額は、原則として時価となりますが、
実務上は帳簿価額（未償却残高）で売買されることも多く、その場合は個人側で譲渡所得税は発生しません。
- 所得分散による所得税・住民税の節税
- デメリット・注意点
- 設立・維持コスト
法人設立費用、税理士費用、社会保険料の負担などが発生します。 - 流通税
法人が不動産を取得する際に、不動産取得税や登録免許税がかかります。 - 「無償返還の届出書」の提出
個人所有の土地の上に法人が建物を建てる（または購入する）場合、土地の貸借に関する権利金の
認定課税を避けるため、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出することが一般的です。 - 地代の設定
法人が個人（土地所有者）に支払う地代の額は、小規模宅地等の特例の適用や税務上の観点から適切な設定が必要です。
一般的には固定資産税の2～3倍程度が目安とされます。 - 売却直後に相続が発生した場合の不利
例えば、建物の帳簿価額が8,000万円、固定資産税評価額（貸家評価後）が4,200万円だったとします。
法人に8,000万円で売却した直後に親の相続が発生すると、相続財産は現金8,000万円です。
もし売却せずに個人で持ち続けていれば、相続税評価額は4,200万円で済んだ可能性があり、この場合は法人化が不利に働くこともあります。
被相続人の年齢、建物の帳簿価額と相続税評価額の乖離などを十分に考慮する必要があります。 - 土地の売却タイミング
含み益のある土地を法人に売却する場合、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、支払った相続税の一部を
取得費に加算できる特例（取得費加算の特例）が使える場合があります。
- 設立・維持コスト
法人化はメリットも大きいですが、個別の状況に応じた詳細なシミュレーションと専門的な判断が不可欠です。
不動産を活用した相続税対策の落とし穴と成功の秘訣
これまで様々な不動産を活用した相続税対策を見てきましたが、最後に、特に注意すべき点と成功のための秘訣をまとめます。
- 節税目的だけの投資は危険
節税効果ばかりを追い求めると、収益性の低い物件や管理の難しい物件を取得してしまうリスクがあります。
不動産投資である以上、収益性と資産価値の維持が大前提です。
出口戦略（売却や次の世代への承継）まで見据えた計画が重要です。 - 「出口戦略」の重要性
特に中古不動産を活用した節税策では、最終的にその物件をどうするのかという出口戦略が極めて重要です。
減価償却で所得税が一時的に下がったとしても、売却時に大きな損失が出れば元も子もありません。 - 各種特例の適用可否は慎重に判断
小規模宅地等の特例や各種贈与の特例は、適用要件が複雑です。
一つの対策が別の特例の適用を妨げることもあります。
必ず専門家と連携し、多角的な視点から最適な組み合わせを検討しましょう。 - ローンや敷金の取り扱い
負担付贈与のリスクでも触れましたが、ローンや敷金が残っている不動産の取り扱いは、
税務上大きな影響を与える可能性があります。安易な判断は禁物です。 - 流通税や諸経費も考慮に入れる
贈与や売買に伴う不動産取得税、登録免許税、司法書士費用なども
考慮した上で、トータルのメリットを判断する必要があります。 - キャッシュフローの確認
減価償却費は現金の支出を伴わない経費ですが、実際の不動産経営では修繕費や固定資産税など現金の支出が伴います。
税務上の所得と実際のキャッシュフローは異なることを理解し、資金繰りを考慮した計画が必要です。
まとめ：専門家と進める最適な相続税対策
本記事では、不動産を活用した相続税対策について、その基本的な考え方から具体的な手法、注意点までを解説してきました。
- 不動産は評価方法次第で大きな節税効果を生む
- 生前贈与は暦年課税と相続時精算課税の選択が鍵
- 小規模宅地等の特例は相続税対策の切り札
- 収益物件の法人化も有効な選択肢だが、慎重な検討が必要
- 節税ありきの対策ではなく、総合的な視点と出口戦略が重要
相続税対策は、個々の資産状況、家族構成、将来の展望などによって、最適なアプローチが異なります。
また、税法は頻繁に改正されるため、常に最新の情報を基に判断する必要があります。
ご自身だけで判断せず、相続税や不動産に詳しい税理士などの専門家にご相談いただくことを強くお勧めします。
当事務所では、皆様の状況を丁寧にヒアリングし、オーダーメイドの相続税対策プランをご提案することで、
大切な資産を円滑に次世代へ承継するためのお手伝いをさせていただきます。まずはお気軽にお声がけください。
